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1. Beschaffer
1.1.
Beschaffer
Offizielle Bezeichnung: Bundesanstalt für Immobilien AöR
Rechtsform des Erwerbers: Von einer zentralen Regierungsbehörde kontrollierte Einrichtung des öffentlichen Rechts
Tätigkeit des öffentlichen Auftraggebers: Wohnungswesen und kommunale Einrichtungen
2. Verfahren
2.1.
Verfahren
Titel: Ergänzungsvereinbarung zur Anmietung einer Bestandsimmobilie in Bonn („Ellerhof-Randbebauung“)
Beschreibung: Gegenstand der Ergänzungsvereinbarung sind Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen von Büroräumen eines vorhandenen Gebäudes. Die Mieterin (im Bekanntmachungstext teilw. „Beschaffer“) ist eine bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts. Zu ihren Aufgaben gehört insbesondere die Deckung des Grundstücks- und Raumbedarfs für Bundeszwecke und die Verwaltung von Liegenschaften, die von Dienststellen der Bundesverwaltung zur Aufgabenerfüllung genutzt werden. Zwischen der Vermieterin und der Mieterin besteht bereits seit vielen Jahren ein Mietvertrag über den gegenständlichen Gebäudekomplex, dieser läuft noch mindestens 9 weitere Jahre. Die Ergänzungsvereinbarung beinhaltet Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen der angemieteten Büroräume des Vermieters (im Bekanntmachungstext teilw. „Bieter“/„wirtschaftlicher Eigentümer“) in Bonn. Der Mietgegenstand befindet sich in einem Gebäudekomplex der Vermieterin Ellerstr. 54, Eifelstr. 6, Ellerstr. 50, Ellerstr. 52, Ellerstr. 48, 53119 Bonn. Die bestehenden Büroräume sollen modernisiert und an die Anforderungen moderner Arbeitswelten angepasst werden. Dabei sind insbesondere folgende Anpassungen vorgesehen: • Teilweises Entfernen von vorhandenen und Neustellung von Wänden • Erneuerung des Bodenbelages • Anpassung der Räumlichkeiten an die Anforderungen moderner IT-Ausstattung • Anpassung der Grundbeleuchtung der Räumlichkeiten (nachfolgend: Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen). Diese Anpassungen gehen nicht über die üblichen Anforderungen eines Mieters von Büroflächen hinaus. Die Vermieterin hat Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen in einem derzeitig ge-schätzten Umfang von ca. 4,9 Mio. Euro brutto vorgesehen. Die Vermieterin übernimmt anteilig die Kosten der Maßnahmen, die Mieterin übernimmt einen Teil dieser Maßnahmen in Form einer Mietersonderzahlung.
Kennung des Verfahrens: 66e78c03-e6bd-45c4-a61c-bd73ed573850
Interne Kennung: Ergänzungsvereinbarung Gewerberaummietvertrag „Ellerhof-Randbebauung“
Verfahrensart: Verhandlungsverfahren ohne Aufruf zum Wettbewerb
2.1.1.
Zweck
Art des Auftrags: Dienstleistungen
Haupteinstufung (cpv): 70310000 Vermietung oder Verkauf von Gebäuden
2.1.2.
Erfüllungsort
Land, Gliederung (NUTS): Bonn, Kreisfreie Stadt (DEA22)
Land: Deutschland
2.1.4.
Allgemeine Informationen
Rechtsgrundlage:
Richtlinie 2014/24/EU
other - § 107 Abs.1 Nr. 2 GWB: "(1) Dieser Teil ist nicht anzuwenden auf die Vergabe von öffentlichen Aufträgen und Konzessionen [...] 2. für den Erwerb, die Miete oder die Pacht von Grundstücken, vorhandenen Gebäuden oder anderem unbeweglichem Vermögen sowie Rechten daran, ungeachtet ihrer Finanzierung, [...]
5. Los
5.1.
Los: LOT-0000
Titel: Ergänzungsvereinbarung zur Anmietung einer Bestandsimmobilie in Bonn („Ellerhof-Randbebauung“)
Beschreibung: Gegenstand der Ergänzungsvereinbarung sind Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen von Büroräumen eines vorhandenen Gebäudes. Die Mieterin (im Bekanntmachungstext teilw. „Beschaffer“) ist eine bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts. Zu ihren Aufgaben gehört insbesondere die Deckung des Grundstücks- und Raumbedarfs für Bundeszwecke und die Verwaltung von Liegenschaften, die von Dienststellen der Bundesverwaltung zur Aufgabenerfüllung genutzt werden. Zwischen der Vermieterin und der Mieterin besteht bereits seit vielen Jahren ein Mietvertrag über den gegenständlichen Gebäudekomplex, dieser läuft noch mindestens 9 weitere Jahre. Die Ergänzungsvereinbarung beinhaltet Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen der angemieteten Büroräume des Vermieters (im Bekanntmachungstext teilw. „Bieter“/„wirtschaftlicher Eigentümer“) in Bonn. Der Mietgegenstand befindet sich in einem Gebäudekomplex der Vermieterin Ellerstr. 54, Eifelstr. 6, Ellerstr. 50, Ellerstr. 52, Ellerstr. 48, 53119 Bonn. Die bestehenden Büroräume sollen modernisiert und an die Anforderungen moderner Arbeitswelten angepasst werden. Dabei sind insbesondere folgende Anpassungen vorgesehen: • Teilweises Entfernen von vorhandenen und Neustellung von Wänden • Erneuerung des Bodenbelages • Anpassung der Räumlichkeiten an die Anforderungen moderner IT-Ausstattung • Anpassung der Grundbeleuchtung der Räumlichkeiten (nachfolgend: Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen). Diese Anpassungen gehen nicht über die üblichen Anforderungen eines Mieters von Büroflächen hinaus. Die Vermieterin hat Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen in einem derzeitig ge-schätzten Umfang von ca. 4,9 Mio. Euro brutto vorgesehen. Die Vermieterin übernimmt anteilig die Kosten der Maßnahmen, die Mieterin übernimmt einen Teil dieser Maßnahmen in Form einer Mietersonderzahlung.
Interne Kennung: Ergänzungsvereinbarung Gewerberaummietvertrag „Ellerhof-Randbebauung“
5.1.1.
Zweck
Art des Auftrags: Dienstleistungen
Haupteinstufung (cpv): 70310000 Vermietung oder Verkauf von Gebäuden
5.1.2.
Erfüllungsort
Land, Gliederung (NUTS): Bonn, Kreisfreie Stadt (DEA22)
Land: Deutschland
5.1.6.
Allgemeine Informationen
Die Beschaffung fällt unter das Übereinkommen über das öffentliche Beschaffungswesen: nein
5.1.7.
Strategische Auftragsvergabe
Ziel der strategischen Auftragsvergabe: Keine strategische Beschaffung
5.1.16.
Weitere Informationen, Schlichtung und Nachprüfung
Überprüfungsstelle: Vergabekammern des Bundes beim Bundeskartellamt
Informationen über die Überprüfungsfristen: Hinsichtlich der Einlegung von Rechtsbehelfen wird auf folgende Rechtsvorschriften verwiesen: § 135 GWB Unwirksamkeit und § 160 GWB Einleitung, Antrag. Besonders hervorzuheben ist dabei: (1) Ein öffentlicher Auftrag ist von Anfang an unwirksam, wenn der öffentliche Auftraggeber 1. gegen § 134 verstoßen hat oder 2. den Auftrag ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union vergeben hat, ohne dass dies aufgrund Gesetzes gestattet ist, und dieser Verstoß in einem Nachprüfungsverfahren festgestellt worden ist. (2) Die Unwirksamkeit nach Absatz 1 kann nur festgestellt werden, wenn sie im Nachprüfungsverfahren innerhalb von 30 Kalendertagen nach der Information der betroffenen Bieter und Bewerber durch den öffentlichen Auftraggeber über den Abschluss des Vertrags einschließlich einer Zusammenfassung der einschlägigen Gründe entsprechend § 134 Absatz 1 Satz 1 unter Berücksichtigung von Absatz 3 Satz 2, jedoch nicht später als sechs Monate nach Vertragsschluss geltend gemacht worden ist. Hat der Auftraggeber die Auftragsvergabe im Amtsblatt der Europäischen Union bekannt gemacht, endet die Frist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit 30 Kalendertage nach Veröffentlichung der Bekanntmachung der Auftragsvergabe im Amtsblatt der Europäischen Union, sofern in der Bekanntmachung die Angaben entsprechend Absatz 3 Satz 2 enthalten sind. Nach Ablauf der Fristen in den Sätzen 1 und 2 ist ein Antrag nach § 160, mit welchem die Feststellung der Unwirksamkeit nach Absatz 1 begehrt wird, unstatthaft. (3) Die Unwirksamkeit nach Absatz 1 Nummer 2 tritt nicht ein, wenn 1. der öffentliche Auftraggeber der Ansicht ist, dass die Auftragsvergabe ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union zulässig ist, 2. der öffentliche Auftraggeber eine Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht hat, mit der er die Absicht bekundet, den Vertrag abzuschließen, und 3. der Vertrag nicht vor Ablauf einer Frist von mindestens zehn Kalendertagen, gerechnet ab dem Tag nach der Veröffentlichung dieser Bekanntmachung, abgeschlossen wurde. Die Bekanntmachung nach Satz 1 Nummer 2 muss den Namen und die Kontaktdaten des öffentlichen Auftraggebers, die Beschreibung des Vertragsgegenstands, die Begründung der Entscheidung des Auftraggebers, den Auftrag ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union zu vergeben, und den Namen und die Kontaktdaten des Unternehmens, das den Zuschlag erhalten soll, umfassen. (4) Abweichend von Absatz 1 kann ein Vertrag als nicht von Anfang an unwirksam erachtet werden, wenn nach Prüfung aller maßgeblichen Gesichtspunkte zwingende Gründe des Allgemeininteresses dies ausnahmsweise rechtfertigen. In diesem Fall hat die Vergabekammer oder das Beschwerdegericht eine Geldsanktion gegen den Auftraggeber zu verhängen oder die Verkürzung der Laufzeit des Vertrags auszusprechen. Derartige alternative Sanktionen müssen wirksam, verhältnismäßig und abschreckend sein. § 160 GWB Einleitung, Antrag: (1) Die Vergabekammer leitet ein Nachprüfungsverfahren nur auf Antrag ein. (2) Antragsbefugt ist jedes Unternehmen, das ein Interesse an dem öffentlichen Auftrag oder der Konzession hat und eine Verletzung in seinen Rechten nach § 97 Absatz 6 durch Nichtbeachtung von Vergabevorschriften geltend macht. Ein Unternehmen ist nicht antragsbefugt, soweit es sich auf die Unwirksamkeit einer Rechtsverordnung nach § 5 des Bundestariftreuegesetzes beruft, wenn die Unwirksamkeit dieser Rechtsverordnung nicht durch rechtskräftigen Beschluss nach § 98 Absatz 4 Satz 1 des Arbeitsgerichtsgesetzes festgestellt ist. Das Unternehmen hat darzulegen, dass ihm durch die behauptete Verletzung der Vergabevorschriften ein Schaden entstanden ist oder zu entstehen droht. (3) Der Antrag ist unzulässig, soweit 1. der Antragsteller den geltend gemachten Verstoß gegen Vergabevorschriften vor Einreichen des Nachprüfungsantrags erkannt und gegenüber dem Auftraggeber nicht innerhalb einer Frist von zehn Kalendertagen gerügt hat; der Ablauf der Frist nach § 134 Absatz 2 bleibt unberührt, 2. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die aufgrund der Bekanntmachung erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der in der Bekanntmachung benannten Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden, 3. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die erst in den Vergabeunterlagen erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden, 4. mehr als 15 Kalendertage nach Eingang der Mitteilung des Auftraggebers, einer Rüge nicht abhelfen zu wollen, vergangen sind, 5. ein offensichtlicher Missbrauch des Antrags- oder Beschwerderechts gemäß § 180 Absatz 2 vorliegt. Satz 1 gilt nicht bei einem Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit des Vertrags nach § 135 Absatz 1 Nummer 2. § 134 Absatz 1 Satz 2 bleibt unberührt.“
6. Ergebnisse
Direktvergabe:
Begründung der Direktvergabe: Der Auftrag fällt nicht in den Anwendungsbereich der Richtlinie
Sonstige Begründung: Die vorgesehenen Maßnahmen sind Teil eines Gewerberaummietvertrages über ein bereits vorhandenes Gebäude. Es handelt sich nicht um einen öffentlichen Bauauftrag im Sinne des § 103 Abs. 3 GWB. Maßgeblich für diese Einordnung ist unter Berücksichtigung der vom EuGH entwickelten Grundsätze bzgl. der Abgrenzung von Mietvertrag zu öffentlichem Bauauftrag (EuGH, Urteil vom 22.04.2021 - Rs. C-537/19). Es handelt sich um Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen. Diese sind typisch und marktüblich nach einer langen Mietzeit. Dazu im Einzelnen: Keine Anwendung EU-Vergaberecht, da Schwellenwert voraussichtlich nicht überschritten wird: 1. EU-Schwellenwert wird nicht erreicht: Der Abschluss eines Mietvertrages ohne Bauverpflichtung unterliegt grundsätzlich nicht dem Vergaberecht, insoweit kommt es bei der Schwellenwertbestimmung nicht auf den Mietzins selbst an. Berücksichtigt werden daher allein die Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen, hierfür werden 4,9 Mio. € brutto (abzüglich Vermietereigenleistung) in Form einer Mietersonderzahlung vorgesehen. Damit wird der Schwellenwert für die Notwendigkeit einer EU-weiten Vergabe von öffentlichen Bauaufträgen voraussichtlich nicht erreicht werden. Das GWB-Vergaberecht ist daher grundsätzlich nicht anwendbar. 2. Vorsorglich – Hilfsweise Betrachtung des Überschreitens des EU-Schwellenwertes, insbesondere durch Kostensteigerungen der Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen: Die Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen sollen mit einer Mietersonderzahlung nach Vorlage der tatsächlich entstandenen Kosten – abzüglich eines Eigenanteils, der durch die Vermieterin getragen wird - erstattet werden. Es ist nicht vollständig auszuschließen, dass die Vermieterin in diesem Zusammenhang höhere Kosten geltend macht und entsprechend nachweist. Dies könnte möglicherweise dazu führen, dass der EU-Schwellenwert in Höhe von 5,4 Mio. Euro überschritten wird. Vor diesem Hintergrund wird nachfolgend hilfsweise die Vergaberechtsfreiheit nach § 107 Abs. 1 Nr. 2 Var. 2 GWB unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des EuGH aufgezeigt: a) Hauptgegenstand des Vertragsverhältnisses ist die Miete eines Bestandsgebäudes. Wie bereits der EuGH in seinem Urteil zu „Wiener Wohnen“ (EuGH, 22.04.2021 – Rs. C-537/19) dargestellt hat, ist bei einem „Vertrag, der zugleich Elemente eines öffentlichen Bauauftrages und Elemente eines Auftrages anderer Art aufweist, zur Bestimmung seiner rechtlichen Qualifizierung und der anwendbaren Unionsvorschriften auf seinen Hauptgegenstand abzustellen.“ Zwar bezieht sich das Urteil des EuGHs „Wiener Wohnen“ auf ein noch zu errichtendes Gebäude und nicht, wie hier, auf ein bereits bestehendes Gebäude, gleichwohl sind die Kriterien aus dem Urteil „Wiener Wohnen“, auf die gegenständliche Situation übertragbar, um die Abgrenzung eines öffentlichen Bauauftrags von einem Mietvertrag vorzunehmen und damit das Vorliegen der Bereichsausnahme des § 107 Abs. 1 Nr. 2 Var. 2 GWB zu bejahen. Ein Großteil der vom EuGH behandelten Anhaltspunkte findet sich schließlich auch in Mietverträgen wieder, die bereits bestehende Gebäude betreffen und sich auf Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen beziehen. Der Mietvertrag zwischen der BImA sowie der Vermieterin beinhalten als Hauptgegenstand eindeu-tig die Vermietung der Gebäudekomplexe. Insoweit sind die geplanten Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen von untergeordneter Rolle und stellen lediglich Vermieterleistungen dar, welche den Mietgegenstand als solchen aufwerten sollen. b) Kein sog. „Bestellbau“: Die vorgesehenen Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen führen nicht dazu, dass der oben unter a) dargestellte Hauptgegenstand des Rechtsverhältnisses seinen mietrechtlichen Charakter derart verliert, dass er in einen Bauvertrag überlaufen würde. Bei den hier vorliegenden Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen handelt es sich gerade nicht um Baumaßnahmen im Sinne eines öffentlichen Auftrages, sondern um Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen, die die Vermieterin an ihrem Mietgegenstand vornimmt. Die hier geplanten Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen werden zwar in Rücksprache mit der BImA geplant, jedoch handelt es sich hierbei um Maßnahmen mit Drittverwendungscharakter. Dies bedeu-tet, dass die hier zu ergreifenden Maßnahmen gerade nicht über die üblichen Vorgaben eines Mieters für die jeweiligen Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen einer Immobilie hinausgehen. Hier wird die Vornahme von Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen als Teil der Vermieterpflichten in den Mietvertrag als untergeordnete Rolle integriert.
8. Organisationen
8.1.
ORG-0000
Offizielle Bezeichnung: Bundesanstalt für Immobilien AöR
Registrierungsnummer: 991-80032-33
Stadt: Bonn
Postleitzahl: 53119
Land, Gliederung (NUTS): Bonn, Kreisfreie Stadt (DEA22)
Land: Deutschland
Telefon: 000
Rollen dieser Organisation:
Beschaffer
8.1.
ORG-0001
Offizielle Bezeichnung: Vergabekammern des Bundes beim Bundeskartellamt
Registrierungsnummer: 991123451234506
Postanschrift: Villemombler Straße 76
Stadt: Bonn
Postleitzahl: 53123
Land, Gliederung (NUTS): Bonn, Kreisfreie Stadt (DEA22)
Land: Deutschland
Telefon: +4922894990
Rollen dieser Organisation:
Überprüfungsstelle
8.1.
ORG-0002
Offizielle Bezeichnung: Josef Klein "Ellerhof-Randbebauung" GmbH & Co. KG
Größe des Wirtschaftsteilnehmers: Kleines Unternehmen
Registrierungsnummer: HRA 5223
Stadt: Niederkassel
Postleitzahl: 53859
Land, Gliederung (NUTS): Rhein-Sieg-Kreis (DEA2C)
Land: Deutschland
Rollen dieser Organisation:
Bieter
8.1.
ORG-0003
Offizielle Bezeichnung: Datenservice Öffentlicher Einkauf (in Verantwortung des Beschaffungsamts des BMI)
Registrierungsnummer: 0204:994-DOEVD-83
Stadt: Bonn
Postleitzahl: 53119
Land, Gliederung (NUTS): Bonn, Kreisfreie Stadt (DEA22)
Land: Deutschland
Telefon: +49228996100
Rollen dieser Organisation:
TED eSender
Informationen zur Bekanntmachung
Kennung/Fassung der Bekanntmachung: 9b2d4db4-f40b-4632-aa0a-33771427b015 - 01
Formulartyp: Vorankündigung – Direktvergabe
Art der Bekanntmachung: Freiwillige Ex-ante-Transparenzbekanntmachung
Unterart der Bekanntmachung: 25
Datum der Übermittlung der Bekanntmachung: 25/08/2026 15:36:28 (UTC+02:00) Osteuropäische Zeit, Mitteleuropäische Sommerzeit
Sprachen, in denen diese Bekanntmachung offiziell verfügbar ist: Deutsch
Veröffentlichungsnummer der Bekanntmachung: 590930-2026
ABl. S – Nummer der Ausgabe: 165/2026
Datum der Veröffentlichung: 27/08/2026