1. Beschaffer
1.1.
Beschaffer
Offizielle Bezeichnung: Landeshauptstadt Stuttgart
Rechtsform des Erwerbers: Lokale Gebietskörperschaft
Tätigkeit des öffentlichen Auftraggebers: Allgemeine öffentliche Verwaltung
2. Verfahren
2.1.
Verfahren
Titel: Mietvertrag Mietobjekt GRO, Fritz-Elsass-Straße, Stuttgart
Beschreibung: Abschluss eines Mietvertrages zwischen der Landeshauptstadt Stuttgart (LHS) als Mieterin der Loonie Propco 34 S.a r.l., Luxembourg, als Vermieterin über Büroflächen zur Nutzung als Verwaltungseinrichtung.
Kennung des Verfahrens: 8041570d-5fb7-4193-93c1-736ed68806b1
Interne Kennung: LHS
Verfahrensart: Verhandlungsverfahren ohne Aufruf zum Wettbewerb
2.1.1.
Zweck
Art des Auftrags: Bauleistung
Haupteinstufung (cpv): 45213150 Bau von Bürogebäuden
2.1.2.
Erfüllungsort
Postanschrift: Fritz-Elsas-Str. 31-33, Hohe Str. 26, Leuschnerstr. 25
Stadt: Stuttgart
Postleitzahl: 70176
Land, Gliederung (NUTS): Stuttgart, Stadtkreis (DE111)
Land: Deutschland
Ort im betreffenden Land
2.1.4.
Allgemeine Informationen
Zusätzliche Informationen: Bekanntmachungs-ID: CXP4YVCHJCT
Rechtsgrundlage:
Richtlinie 2014/24/EU
vob-a-eu -
5. Los
5.1.
Los: LOT-0001
Titel: Mietvertrag Mietobjekt GRO, Fritz-Elsass-Straße, Stuttgart
Beschreibung: Diese Bekanntmachung dient nicht der Veröffentlichung eines vergebenen öffentlichen Auftrags im Sinne des Vergaberechts. Sie erfolgt stattdessen zum Zwecke der Transparenz gemäß § 135 Abs. 2 S. 2 GWB. Die Landeshauptstadt Stuttgart hat mit der Loonie Propco 34 S.a r.l. am 31.07.2024 einen Vertrag über Mietflächen in einem Bestandsgebäude in der Fritz-Elsas-Str. 31-33, Hohe Str. 26, Leuschnerstr. 25 in 70176 Stuttgart geschlossen. Im Mietobjekt werden ca. 26.500m² Büroflächen, ca. 3000m² Lagerflächen und ca. 200 Tiefgaragenstellplätze durch die Landeshauptstadt Stuttgart angemietet. Die übrigen Flächen des Mietobjektes sind an einen Kinobetreiber und ein Restaurant vermietet. Die Miete erfolgt zur Nutzung als Verwaltungseinrichtung mit publikumsintensiven Dienstleistungen für Bürger nebst zugehöriger Nebennutzungen sowie als Kantine, Lager sowie zum Abstellen von KFZ. Die LHS veröffentlicht diese Bekanntmachung, nachdem sie als Mieterin mit der Eigentümerin des Mietobjekts einen Mietvertrag mit Ankaufsrecht abgeschlossen hat. Denn die LHS ist der Ansicht, dass der Mietvertrag nicht als öffentlicher Auftrag über Bauleistungen zu qualifizieren und daher nicht nach dem EU-Vergaberecht bekannt zu machen und auszuschreiben war (vgl. weitere Begründung in dieser Bekanntmachung). Vor diesem Hintergrund hat die LHS "Bauleistungen" aus den verfügbaren Leistungsarten ausgewählt, um in dieser Bekanntmachung darzulegen, warum es sich aus ihrer Sicht gerade nicht um einen ausschreibungspflichtigen Auftrag (insbesondere nicht um einen sogenannten "Bestellbau") handelte.
Interne Kennung: LHS
5.1.1.
Zweck
Art des Auftrags: Bauleistung
Haupteinstufung (cpv): 45213150 Bau von Bürogebäuden
Optionen:
Beschreibung der Optionen: 1. Recht der Mieterin, das Mietverhältnis 2 Mal um jeweils 5 Jahre zu verlängern. 2. Der Mieterin steht eine befristete Ankaufsoption hinsichtlich des Grundbesitzes zu.
5.1.2.
Erfüllungsort
Postanschrift: Fritz-Elsas-Str. 31-33, Hohe Str. 26, Leuschnerstr. 25
Stadt: Stuttgart
Postleitzahl: 70176
Land, Gliederung (NUTS): Stuttgart, Stadtkreis (DE111)
Land: Deutschland
Ort im betreffenden Land
5.1.3.
Geschätzte Dauer
Laufzeit: 240 Monate
5.1.4.
Verlängerung
Maximale Verlängerungen: 2
Der Erwerber behält sich das Recht vor, zusätzliche Käufe vom Auftragnehmer zu tätigen, wie hier beschrieben: Die Mieterin kann das Mietverhältnis 2 Mal um jeweils 5 Jahre verlängern.
5.1.7.
Strategische Auftragsvergabe
Ziel der strategischen Auftragsvergabe: Verringerung der Auswirkungen auf die Umwelt
Beschreibung: Die Modernisierung des Gebäudes findet unter Berücksichtigung einer ganzheitlichen Nachhaltigkeitsbetrachtung statt. Eine weitgehende Weiterverwendung von Baumaterialien und Einbauten wird generell angestrebt. Eine Zertifizierung nach dem Breeam System "Bestand Gewerbliche Nutzung" wird durchgeführt. Es wird der höchste Standard "Herausragend" angestrebt.
Konzept zur Verringerung der Umweltauswirkungen: Sonstiges
5.1.10.
Zuschlagskriterien
Beschreibung der anzuwendenden Methode, wenn die Gewichtung nicht durch Kriterien ausgedrückt werden kann: Die Entscheidung für das Mietobjekt unterlag nicht dem Vergaberecht. Die Auswahl des Mietobjekts hat die LHS in einem freiwilligen transparenten wettbewerblichen Verfahren unter Berücksichtigung ihrer Anforderungen und aller ihr angebotenen, nach ihren Anforderungen in Betracht kommenden, Objekten getroffen.
5.1.12.
Bedingungen für die Auftragsvergabe
Informationen über die Überprüfungsfristen: Eine Rüge gegenüber dem Auftraggeber ist nicht ausreichend. Vorgaben und Fristen für Nachprüfungsverfahren ergeben sich insbesondere aus § 160 und § 135 GWB. Im Rahmen dieser Bekanntmachung wird insbesondere auf die Frist von 30 Kalendertagen ab Veröffentlichung dieser Bekanntmachung aus § 135 Abs. 2 Satz 2 GWB hingewiesen. § 135 GWB lautet: (1) Ein öffentlicher Auftrag ist von Anfang an unwirksam, wenn der öffentliche Auftraggeber 1. gegen § 134 verstoßen hat oder 2. den Auftrag ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union vergeben hat, ohne dass dies aufgrund Gesetzes gestattet ist, und dieser Verstoß in einem Nachprüfungsverfahren festgestellt worden ist. (2) Die Unwirksamkeit nach Absatz 1 kann nur festgestellt werden, wenn sie im Nachprüfungsverfahren innerhalb von 30 Kalendertagen nach der Information der betroffenen Bieter und Bewerber durch den öffentlichen Auftraggeber über den Abschluss des Vertrags, jedoch nicht später als sechs Monate nach Vertragsschluss geltend gemacht worden ist. Hat der Auftraggeber die Auftragsvergabe im Amtsblatt der Europäischen Union bekannt gemacht, endet die Frist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit 30 Kalendertage nach Veröffentlichung der Bekanntmachung der Auftragsvergabe im Amtsblatt der Europäischen Union. (3) Die Unwirksamkeit nach Absatz 1 Nummer 2 tritt nicht ein, wenn 1. der öffentliche Auftraggeber der Ansicht ist, dass die Auftragsvergabe ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union zulässig ist, 2. der öffentliche Auftraggeber eine Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht hat, mit der er die Absicht bekundet, den Vertrag abzuschließen, und 3. der Vertrag nicht vor Ablauf einer Frist von mindestens zehn Kalendertagen, gerechnet ab dem Tag nach der Veröffentlichung dieser Bekanntmachung, abgeschlossen wurde. Die Bekanntmachung nach Satz 1 Nummer 2 muss den Namen und die Kontaktdaten des öffentlichen Auftraggebers, die Beschreibung des Vertragsgegenstands, die Begründung der Entscheidung des Auftraggebers, den Auftrag ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union zu vergeben, und den Namen und die Kontaktdaten des Unternehmens, das den Zuschlag erhalten soll, umfassen.
5.1.15.
Techniken
Rahmenvereinbarung: Keine Rahmenvereinbarung
Informationen über das dynamische Beschaffungssystem: Kein dynamisches Beschaffungssystem
Elektronische Auktion: nein
5.1.16.
Weitere Informationen, Schlichtung und Nachprüfung
Schlichtungsstelle: Vergabekammer Baden-Württemberg
Überprüfungsstelle: Vergabekammer Baden-Württemberg
Organisation, die zusätzliche Informationen über das Vergabeverfahren bereitstellt: Landeshauptstadt Stuttgart
Organisation, die weitere Informationen für die Nachprüfungsverfahren bereitstellt: Vergabekammer Baden-Württemberg
TED eSender: Datenservice Öffentlicher Einkauf (in Verantwortung des Beschaffungsamts des BMI)
6. Ergebnisse
Direktvergabe:
Begründung der Direktvergabe: Verträge, die nicht die Ausführung von Bauleistungen, die Lieferung von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zum Gegenstand haben
Sonstige Begründung: Der abgeschlossene Mietvertrag unterfällt nicht dem Kartellvergaberecht der Richtlinie 2014/24/EU, dem GWB und der VOB/A-EU und musste daher nicht europaweit ausgeschrieben werden. Insbesondere ist der abgeschlossene Mietvertrag nicht als Bauauftrag im Sinne des Vergaberechts zu qualifizieren, da die LHS nicht intensiver auf die Herrichtung des Mietobjekts Einfluss nimmt, als es ein gewerblicher Mieter üblicherweise täte. Im Einzelnen: Der Abschluss von Mietverträgen durch Auftraggeber im Sinne des Vergaberechts ist nach der Bereichsausnahme des § 107 Abs. 1 Nr. 2 GWB vom Kartellvergaberecht ausgenommen. Nach dieser Vorschrift ist der Vierte Teil des GWB u.a. nicht anzuwenden auf die Vergabe von öffentlichen Aufträgen für die Miete von Grundstücken oder vorhandenen Gebäuden. Die Bereichsausnahme vom Vergaberecht für Miete umfasst nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) explizit sogar die Anmietung von bei Vertragsschluss noch nicht errichteten Räumlichkeiten (EuGH, Urteil vom 22.04.2021, C-537/19 "Wiener Gate 2", RdNr. 48). Bei dem von der LHS angemieteten Objekt handelt es sich demgegenüber um ein bereits existierendes Gebäude, so dass die Annahme eines Bestellbaus per se fernliegend ist. Die LHS hat sich vertieft mit der Definition des Bauauftrags in § 103 Abs. 3 GWB und der zugehörigen Rechtsprechung des EuGH, der Vergabesenate der Oberlandesgerichte (OLG) und der Vergabekammern unter dem Stichwort "Bestellbau", verstanden als Herrichtung des Mietobjekts nach den Vorgaben des Auftraggebers, auseinandergesetzt. Dabei ist sie zu der Ansicht gelangt, dass der hier geschlossene Mietvertrag kein Bauauftrag ist, der nach dem Kartellvergaberecht auszuschreiben wäre. Diese Ansicht stützt sich zusammengefasst insbesondere auf Folgendes: Eine Anmietung kann als ausschreibungspflichtiger Bauauftrag zu qualifizieren sein, wenn der Auftraggeber als Mieter auf die Ausgestaltung des Bauvorhabens Einfluss nimmt. Ob die Grenzen der Bereichsausnahme überschritten werden, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Von einem ausschreibungspflichtigen Bauauftrag ist erst dann auszugehen, wenn der Auftraggeber wesentliche und detaillierte Vorgaben für die Ausführung und Ausstattung des Bauvorhabens macht, die über mietvertragstypische Mitgestaltungsrechte hinausgehen. Dabei kommen Mietern großer Bürogebäude typischerweise vergleichsweise weitreichende Mitspracherechte zu nutzungsbezogenen Anforderungen zu (vgl. Gurlit, in: Burgi/Dreher/Opitz, Beck´scher Vergaberechtskommentar, 4. Auflage 2022, RdNr. 18 ff). Zur Beurteilung des Grades der Einflussnahme des Mieters hat der EuGH folgende praxisnahe Kriterien aufgestellt (EuGH, Urteil vom 22.04.2021, C-537/19 "Wiener Gate 2", RdNr. 50 ff): - Von einem ausschreibungspflichtigen Bauauftrag ist auszugehen, wenn der öffentliche Auftraggeber Maßnahmen ergriffen hat, um die Merkmale der Bauleistung festzulegen oder zumindest entscheidenden Einfluss auf die Planung der Bauleistung zu nehmen - Das ist insbesondere der Fall, wenn die vom öffentlichen Auftraggeber verlangten Spezifikationen über die üblichen Vorgaben eines Mieters für eine Immobilie wie das betreffende Bauwerk hinausgehen - Ein entscheidender Einfluss des öffentlichen Auftraggebers als Mieter ist anzunehmen, wenn dieser Einfluss auf die architektonische Struktur dieses Gebäudes wie seine Größe, seine Außenwände und seine tragenden Wände ausgeübt hat. - Anforderungen, die die Gebäudeeinteilung betreffen, können dagegen nur dann als Beleg für einen entscheidenden Einfluss angesehen werden, wenn sie sich aufgrund ihrer Eigenart oder ihres Umfangs abheben. Nach diesen Maßstäben der Rechtsprechung hat die LHS in Form des Mietvertrages keinen Bauauftrag erteilt. Denn zum einen bezieht sich der geschlossene Mitvertrag nicht auf einen noch zur errichtenden Neubau. Die LHS mietet vielmehr ein Bestandsgebäude, das vom Vermieter unabhängig vom Mietverhältnis mit der LHS modernisiert wird. Für die Mieterin LHS wird die Mietfläche nur im Rahmen des Üblichen auf einen langfristigen Mieter angepasst. Diese Anpassungen beschränken sich im Wesentlichen auf die Eingangssituation, die Raumaufteilung und die Anschlussnutzung der Kantine. Diese Anforderungen sind lediglich solche der Nutzbarkeit und wirken sich auf die bauliche Gestaltung allenfalls in Ausbaudetails aus. Spezifische Vorgaben der LHS zu Kubatur, Größe, Statik oder sonstiger wesentlicher Beschaffenheit des Mietobjekts sind mit diesen Anpassungen gerade nicht verbunden. Insbesondere beeinträchtigen die Anpassungen auch nicht die Drittverwendungsfähigkeit des Mietobjekts. Eine externe fachliche Bestätigung, dass die Anpassungen mietvertragsüblich sind, liegt vor.
6.1.
Ergebnis, Los-– Kennung: LOT-0001
Status der Preisträgerauswahl: Es wurde mindestens ein Gewinner ermittelt.
6.1.2.
Informationen über die Gewinner
Wettbewerbsgewinner:
Leiter des Bieters: Loonie Propco 34 S.à r.l.
Offizielle Bezeichnung: Loonie Propco 34 S.à r.l.
Angebot:
Kennung des Loses oder der Gruppe von Losen: LOT-0001
Konzession – Wert:
Bei dem Angebot handelt es sich um eine Variante: nein
Vergabe von Unteraufträgen: Nein
Informationen zum Auftrag:
Titel: Mietvertrag
Datum des Vertragsabschlusses: 31/07/2024
Der Auftrag wird als Teil einer Rahmenvereinbarung vergeben: nein
6.1.4.
Statistische Informationen:
Eingegangene Angebote oder Teilnahmeanträge:
Art der eingegangenen Einreichungen: Angebote
Anzahl der eingegangenen Angebote oder Teilnahmeanträge: 5
8. Organisationen
8.1.
ORG-0001
Offizielle Bezeichnung: Landeshauptstadt Stuttgart
Registrierungsnummer: DE 147793909
Stadt: Stuttgart
Postleitzahl: 70161
Land, Gliederung (NUTS): Stuttgart, Stadtkreis (DE111)
Land: Deutschland
Kontaktperson: Dienstleistungszentrum im Beschaffungswesen des Haupt- und Personalamts
Telefon: 071121691251
Rollen dieser Organisation:
Beschaffer
Organisation, die zusätzliche Informationen über das Vergabeverfahren bereitstellt
8.1.
ORG-0002
Offizielle Bezeichnung: Vergabekammer Baden-Württemberg
Registrierungsnummer: 08-A9866-40
Postanschrift: Durlacher Allee 100
Stadt: Karlsruhe
Postleitzahl: 76137
Land, Gliederung (NUTS): Karlsruhe, Stadtkreis (DE122)
Land: Deutschland
Telefon: 07219263985
Fax: 07219263985
Rollen dieser Organisation:
Organisation, die weitere Informationen für die Nachprüfungsverfahren bereitstellt
8.1.
ORG-0003
Offizielle Bezeichnung: Vergabekammer Baden-Württemberg
Registrierungsnummer: 08-A9866-40
Postanschrift: Durlacher Allee 100
Stadt: Karlsruhe
Postleitzahl: 76137
Land, Gliederung (NUTS): Karlsruhe, Stadtkreis (DE122)
Land: Deutschland
Telefon: 07219268730
Fax: 07219263985
Rollen dieser Organisation:
Überprüfungsstelle
8.1.
ORG-0004
Offizielle Bezeichnung: Vergabekammer Baden-Württemberg
Registrierungsnummer: 08-A9866-40
Postanschrift: Durlacher Allee 100
Stadt: Karlsruhe
Postleitzahl: 76137
Land, Gliederung (NUTS): Karlsruhe, Stadtkreis (DE122)
Land: Deutschland
Telefon: 07219268730
Fax: 07219263985
Rollen dieser Organisation:
Schlichtungsstelle
8.1.
ORG-0005
Offizielle Bezeichnung: Loonie Propco 34 S.à r.l.
Größe des Wirtschaftsteilnehmers: Großunternehmen
Registrierungsnummer: +35227368923
Postanschrift: 2-4, Rue Eugène Ruppert
Stadt: Luxembourg
Postleitzahl: L-2453
Land, Gliederung (NUTS): Luxembourg (LU000)
Land: Luxemburg
Kontaktperson: BRE/Management DE S.A.
Telefon: +35227368923
Rollen dieser Organisation:
Bieter
Federführendes Mitglied
Wirtschaftlicher Eigentümer:
Staatsangehörigkeit des Eigentümers: Luxemburg
Gewinner dieser Lose: LOT-0001
8.1.
ORG-0006
Offizielle Bezeichnung: Datenservice Öffentlicher Einkauf (in Verantwortung des Beschaffungsamts des BMI)
Registrierungsnummer: 0204:994-DOEVD-83
Stadt: Bonn
Postleitzahl: 53119
Land, Gliederung (NUTS): Bonn, Kreisfreie Stadt (DEA22)
Land: Deutschland
Telefon: +49228996100
Rollen dieser Organisation:
TED eSender
11. Informationen zur Bekanntmachung
11.1.
Informationen zur Bekanntmachung
Kennung/Fassung der Bekanntmachung: ce5b5765-0118-4128-acec-4142cd4f47e3 - 01
Formulartyp: Ergebnis
Art der Bekanntmachung: Bekanntmachung vergebener Aufträge oder Zuschlagsbekanntmachung – Standardregelung
Unterart der Bekanntmachung: 29
Datum der Übermittlung der Bekanntmachung: 09/08/2024 11:25:40 (UTC+2)
Sprachen, in denen diese Bekanntmachung offiziell verfügbar ist: Deutsch
11.2.
Informationen zur Veröffentlichung
Veröffentlichungsnummer der Bekanntmachung: 485213-2024
ABl. S – Nummer der Ausgabe: 156/2024
Datum der Veröffentlichung: 12/08/2024