Deutschland - Bau von Bürogebäuden - SSB Mietvertrag

1. Beschaffer
1.1 Beschaffer
Offizielle Bezeichnung: Stuttgarter Straßenbahnen AG (SSB)
Rechtsform des Erwerbers: Von einer regionalen Gebietskörperschaft kontrolliertes öffentliches Unternehmen
Tätigkeit des öffentlichen Auftraggebers: Wirtschaftliche Angelegenheiten
Tätigkeit des Auftraggebers: Städtische Eisenbahn-, Straßenbahn-, Oberleitungsbus- oder Busdienste
2. Verfahren
2.1 Verfahren
Titel: SSB Mietvertrag
Beschreibung: Die SSB AG möchte Büroflächen und Stellplätze in der Nähe ihrer jetzigen Hauptverwaltung in Stuttgart-Möhringen anmieten. Im Vorfeld hat die SSB AG dazu verschiedene Anforderungen insbesondere an die räumliche Nähe, Lage und Beschaffenheit des Grundstücks und des Gebäudes der zu mietenden Räumlichkeiten definiert. Auf Basis dieser Anforderungen hat sie freiwillig ein transparentes wettbewerbliches Verfahren außerhalb des Vergaberechts mit allen in Betracht kommenden Eigentümern und Investoren vorhandener und noch zu errichtender Gebäude im Zielgebiet durchgeführt, um das ihren Zielen am besten entsprechende, insgesamt wirtschaftlichste Mietangebot zu ermitteln. Die SSB AG veröffentlicht diese Bekanntmachung, bevor sie als Mieter mit dem Eigentümer des vorzugswürdigen, noch zu errichtenden Mietobjekts als Vermieter den Mietvertrag abschließt. Denn die SSB ist der Ansicht, dass der Mietvertrag nicht als Auftrag über Bauleistungen zu qualifizieren und daher nicht nach EU-Vergaberecht auszuschreiben ist (vgl. Ziffer 6). Vor diesem Hintergrund hat die SSB in Ziffer 2.1.1 "Bauleistungen" aus den verfügbaren Leistungsarten ausgewählt, um in dieser Bekanntmachung darzulegen, warum es sich aus ihrer Sicht gerade nicht um ausschreibungspflichtige Bauleistungen handelt.
Kennung des Verfahrens: b1b5ab3e-93a8-46df-ad5e-88418a873137
Interne Kennung: Anmietung Hauptverwaltung
Verfahrensart: Verhandlungsverfahren ohne Aufruf zum Wettbewerb
2.1.1 Zweck
Art des Auftrags: Bauleistung
Haupteinstufung(cpv): 45213150Bau von Bürogebäuden
2.1.2 Erfüllungsort
Postanschrift: Am Wallgraben 95 A, B C und D
Stadt: Stuttgart
Postleitzahl: 70565
Land, Gliederung (NUTS): Stuttgart, Stadtkreis(DE111)
Land: Deutschland
Ort im betreffenden Land
2.1.4 Allgemeine Informationen
Rechtsgrundlage:
Richtlinie 2014/25/EU
sektvo- GWB
Anzuwendende grenzübergreifende Rechtsvorschrift:
Beschreibung: 
5. Los
5.1 Los: LOT-0001
Titel: Mietvertrag SSB
Beschreibung: Siehe Ziffer 2.1
Interne Kennung: Anmietung Hauptverwaltung
5.1.1 Zweck
Art des Auftrags: Bauleistung
Haupteinstufung(cpv): 45213150Bau von Bürogebäuden
Menge: 14,538.52Quadratmeter
Optionen:
Beschreibung der Optionen: 1. Option zugunsten des Auftraggebers (Mieters) zur dreimaligen Verlängerung des Mietvertrages um jeweils 5 Jahre 2. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht zugunsten des Auftraggebers (Mieters) für alle Verkaufsfälle am Grundbesitz oder an Teilen des Grundbesitzes.
5.1.2 Erfüllungsort
Postanschrift: Am Wallgraben 95 A, B C und D
Stadt: Stuttgart
Postleitzahl: 70565
Land, Gliederung (NUTS): Stuttgart, Stadtkreis(DE111)
Land: Deutschland
Ort im betreffenden Land
Zusätzliche Informationen: 
5.1.3 Geschätzte Dauer
Laufzeit: 15YEAR
5.1.4 Verlängerung
Maximale Verlängerungen: 3
5.1.7 Strategische Auftragsvergabe
Ziel der strategischen Auftragsvergabe: Erfüllung sozialer Zielsetzungen
Beschreibung: TBD Die Vertragsparteien sind sich ihrer Verantwortung für den Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen und des Klimas im Interesse der künftigen Generationen bewusst. Sie haben das gemeinsame Ziel, die Durchführung des Mietverhältnisses an ökologisch nachhaltigen Kriterien und sozialen Mindeststandards auszurichten. Es ist daher Wunsch der Vertragsparteien, bei der Bewirtschaftung und Nutzung des Mietgegenstands mit Ressourcen und Energie schonend und sparsam umzugehen sowie konstruktiv zusammenzuarbeiten, um auch innovative Wege zur Erreichung einer möglichst nachhaltigen, ressourcenschonenden und ökologischen Bewirtschaftung und Nutzung des Mietgegenstands einvernehmlich zu beschreiten. Dabei sollen ökologische, ökonomische und soziale Aspekte gleichermaßen berücksichtigt werden.
Konzept zur Verringerung der Umweltauswirkungen: Klimaschutz
Gefördertes soziales Ziel: Zugang für alle
5.1.8 Zugänglichkeitskriterien
Zugänglichkeitskriterien für Menschen mit Behinderungen wurden berücksichtigt
5.1.10 Zuschlagskriterien
Kriterium:
Beschreibung: TBD: Keine Beschreibung der Zuschlagskriterien, da kein Vergaberecht
Beschreibung der anzuwendenden Methode, wenn die Gewichtung nicht durch Kriterien ausgedrückt werden kann: Die Entscheidung für das Mietobjekt unterliegt nicht dem Vergaberecht. Die Auswahl des Mietobjekts hat der Auftraggeber in einem freiwilligen transparenten wettbewerblichen Verfahren auf Basis einer Nutzwertanalyse aller nach seinen Anforderungen in Betracht kommenden Objekte getroffen.
Begründung, warum die Gewichtung der Zuschlagskriterien nicht angegeben wurde: Die Entscheidung für das Mietobjekt unterliegt nicht dem Vergaberecht.
5.1.12 Bedingungen für die Auftragsvergabe
Informationen über die Überprüfungsfristen: Eine Rüge gegenüber dem Auftraggeber ist nicht ausreichend. Vorgaben und Fristen für Nachprüfungsverfahren ergeben sich insbesondere aus § 160 GWB und § 135 GWB. Im Rahmen dieser ex-ante-Transparenzbekanntmachung wird insbesondere auf die Frist von 10 Kalendertagen ab Veröffentlichung dieser Bekanntmachung aus § 135 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 GWB hingewiesen. § 160 GWB lautet: (1) Die Vergabekammer leitet ein Nachprüfungsverfahren nur auf Antrag ein. (2) Antragsbefugt ist jedes Unternehmen, das ein Interesse an dem öffentlichen Auftrag oder der Konzession hat und eine Verletzung in seinen Rechten nach § 97 Absatz 6 GWB durch Nichtbeachtung von Vergabevorschriften geltend macht. Dabei ist darzulegen, dass dem Unternehmen durch die behauptete Verletzung der Vergabevorschriften ein Schaden entstanden ist oder zu entstehen droht. (3) Der Antrag ist unzulässig, soweit 1. der Antragsteller den geltend gemachten Verstoß gegen Vergabevorschriften vor Einreichen des Nachprüfungsantrags erkannt und gegenüber dem Auftraggeber nicht innerhalb einer Frist von 10 Kalendertagen gerügt hat; der Ablauf der Frist nach § 134 Absatz 2 GWB bleibt unberührt, 2. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die aufgrund der Bekanntmachung erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der in der Bekanntmachung benannten Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden, 3. Verstöße gegen Vergabevorschriften, die erst in den Vergabeunterlagen erkennbar sind, nicht spätestens bis zum Ablauf der Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden, 4. mehr als 15 Kalendertage nach Eingang der Mitteilung des Auftraggebers, einer Rüge nicht abhelfen zu wollen, vergangen sind. Satz 1 gilt nicht bei einem Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit des Vertrags nach § 135 Absatz 1 Nummer 2. § 134 Absatz 1 Satz 2 bleibt unberührt. § 135 GWB lautet: (1) Ein öffentlicher Auftrag ist von Anfang an unwirksam, wenn der öffentliche Auftraggeber 1. gegen § 134 verstoßen hat oder 2. den Auftrag ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union vergeben hat, ohne dass dies aufgrund Gesetzes gestattet ist, und dieser Verstoß in einem Nachprüfungsverfahren festgestellt worden ist. (2) Die Unwirksamkeit nach Absatz 1 kann nur festgestellt werden, wenn sie im Nachprüfungsverfahren innerhalb von 30 Kalendertagen nach der Information der betroffenen Bieter und Bewerber durch den öffentlichen Auftraggeber über den Abschluss des Vertrags, jedoch nicht später als sechs Monate nach Vertragsschluss geltend gemacht worden ist. Hat der Auftraggeber die Auftragsvergabe im Amtsblatt der Europäischen Union bekannt gemacht, endet die Frist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit 30 Kalendertage nach Veröffentlichung der Bekanntmachung der Auftragsvergabe im Amtsblatt der Europäischen Union. (3) Die Unwirksamkeit nach Absatz 1 Nummer 2 tritt nicht ein, wenn 1. der öffentliche Auftraggeber der Ansicht ist, dass die Auftragsvergabe ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union zulässig ist, 2. der öffentliche Auftraggeber eine Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht hat, mit der er die Absicht bekundet, den Vertrag abzuschließen, und 3. der Vertrag nicht vor Ablauf einer Frist von mindestens zehn Kalendertagen, gerechnet ab dem Tag nach der Veröffentlichung dieser Bekanntmachung, abgeschlossen wurde. Die Bekanntmachung nach Satz 1 Nummer 2 muss den Namen und die Kontaktdaten des öffentlichen Auftraggebers, die Beschreibung des Vertragsgegenstands, die Begründung der Entscheidung des Auftraggebers, den Auftrag ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union zu vergeben, und den Namen und die Kontaktdaten des Unternehmens, das den Zuschlag erhalten soll, umfassen.
5.1.15 Techniken
Rahmenvereinbarung:
Keine Rahmenvereinbarung
Informationen über das dynamische Beschaffungssystem
Kein dynamisches Beschaffungssystem
5.1.16 Weitere Informationen, Schlichtung und Nachprüfung
Überprüfungsstelle: Vergabekammer Baden-Württemberg beim Regierungspräsidium Karlsruhe
Organisation, die zusätzliche Informationen über das Vergabeverfahren bereitstellt: Stuttgarter Straßenbahnen AG (SSB)
Organisation, die einen Offline-Zugang zu den Vergabeunterlagen bereitstellt: Stuttgarter Straßenbahnen AG (SSB)
Organisation, die den Auftrag unterzeichnet: Stuttgarter Straßenbahnen AG (SSB)
6. Ergebnisse
Direktvergabe:
Begründung der Direktvergabe: Verträge, die nicht die Ausführung von Bauleistungen, die Lieferung von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zum Gegenstand haben
Sonstige Begründung: Der zu schließende Mietvertrag unterfällt nicht dem Kartellvergaberecht und musste daher nicht europaweit ausgeschrieben werden. Insbesondere ist der zu schließende Mietvertrag nicht als Bauauftrag im Sinne des Vergaberechts zu qualifizieren, da die SSG AG nicht intensiver auf die Ausgestaltung des zu errichtenden Mietobjekts Einfluss nimmt, als es ein gewerblicher Mieter üblicherweise täte. Im Einzelnen: Der Abschluss von Mietverträgen durch Auftraggeber im Sinne des Vergaberechts ist nach der Bereichsausnahme des § 107 Abs. 1 Nr. 2 GWB vom Kartellvergaberecht ausgenommen. Nach dieser Vorschrift ist der Vierte Teil des GWB u.a. nicht anzuwenden auf die Vergabe von öffentlichen Aufträgen für die Miete von Grundstücken oder vorhandenen Gebäuden. Die Bereichsausnahme vom Vergaberecht für Miete umfasst nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) explizit auch die Anmietung von bei Vertragsschluss noch nicht errichteten Räumlichkeiten (EuGH, Urteil vom 22.04.2021, C-537/19 „Wiener Gate 2“, RdNr. 48). Die SSB AG hat sich vertieft mit der Definition des Bauauftrags in § 103 Abs. 3 GWB und der zugehörigen Rechtsprechung des EuGH, der Vergabesenate der Oberlandesgerichte (OLG) und der Vergabekammern unter dem Stichwort „Bestellbau“, verstanden als Errichtung des Mietobjekts nach den Vorgaben des Auftraggebers, auseinandergesetzt. Dabei ist sie zu der Ansicht gelangt, dass der hier zu schließende Mietvertrag kein Bauauftrag ist, der nach dem Kartellvergaberecht auszuschreiben wäre. Diese Ansicht stützt sich zusammengefasst insbesondere auf Folgendes: Eine Anmietung kann als ausschreibungspflichtiger Bauauftrag zu qualifizieren sein, wenn der Auftraggeber als Mieter auf die Ausgestaltung des Bauvorhabens Einfluss nimmt. Ob die Grenzen der Bereichsausnahme überschritten werden, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Von einem ausschreibungspflichtigen Bauauftrag ist erst dann auszugehen, wenn der Auftraggeber wesentliche und detaillierte Vorgaben für die Ausführung und Ausstattung des Bauvorhabens macht, die über mietvertragstypische Mitgestaltungsrechte hinausgehen. Dabei kommen Mietern großer Bürogebäude typischerweise vergleichsweise weitreichende Mitspracherechte zu nutzungsbezogenen Anforderungen zu (vgl. Gurlit, in: Burgi/Dreher/Opitz, Beck´scher Vergaberechtskommentar, 4. Auflage 2022, RdNr. 18 ff). Zur Beurteilung des Grades der Einflussnahme des Mieters hat der EuGH folgende praxisnahe Kriterien aufgestellt (EuGH, Urteil vom 22.04.2021, C-537/19 „Wiener Gate 2“, RdNr. 50 ff): - Von einem ausschreibungspflichtigen Bauauftrag ist auszugehen, wenn der öffentliche Auftraggeber Maßnahmen ergriffen hat, um die Merkmale der Bauleistung festzulegen oder zumindest entscheidenden Einfluss auf die Planung der Bauleistung zu nehmen - Das ist insbesondere der Fall, wenn die vom öffentlichen Auftraggeber verlangten Spezifikationen über die üblichen Vorgaben eines Mieters für eine Immobilie wie das betreffende Bauwerk hinausgehen - Ein entscheidender Einfluss des öffentlichen Auftraggebers als Mieter ist anzunehmen, wenn dieser Einfluss auf die architektonische Struktur dieses Gebäudes wie seine Größe, seine Außenwände und seine tragenden Wände ausgeübt hat. - Anforderungen, die die Gebäudeeinteilung betreffen, können dagegen nur dann als Beleg für einen entscheidenden Einfluss angesehen werden, wenn sie sich aufgrund ihrer Eigenart oder ihres Umfangs abheben. Nach diesen Maßstäben der Rechtsprechung wird die SSB AG in Form des Mietvertrages keinen Bauauftrag erteilen. Denn die zusätzlichen Anforderungen der SSB AG beschränken sich im Wesentlichen auf die Nutzung von Teilen des Mietobjekts als Betriebskindertagesstätte und Betriebskantine mit Aufwärmküche. Diese Anforderungen sind lediglich solche der Nutzbarkeit und wirken sich auf die bauliche Gestaltung allenfalls in Ausbaudetails aus. Spezifische Vorgaben der SSB AG zu Kubatur, Größe, Statik oder sonstiger wesentlicher Beschaffenheit des zu errichtenden Gebäudes sind mit der Anforderung der Nutzung von Teilen des Mietobjekts als Betriebskindertagesstätte und Betriebskantine gerade nicht verbunden.
6.1 Ergebnis, Los-– Kennung: LOT-0001
6.1.2 Informationen über die Gewinner
8. Organisationen
8.1 ORG-0004
Offizielle Bezeichnung: Beschaffungsamt des BMI
Registrierungsnummer: 994-DOEVD-83
Stadt: Bonn
Postleitzahl: 53119
Land, Gliederung (NUTS): Bonn, Kreisfreie Stadt(DEA22)
Land: Deutschland
Telefon: +49228996100
Rollen dieser Organisation:
TED eSender
8.1 ORG-0001
Offizielle Bezeichnung: Stuttgarter Straßenbahnen AG (SSB)
Registrierungsnummer: DE 812 884 131
Postanschrift: Schockenriedstraße 50
Stadt: Stuttgart
Postleitzahl: 70565
Land, Gliederung (NUTS): Stuttgart, Stadtkreis(DE111)
Land: Deutschland
Kontaktperson: Stabsstelle Recht
Telefon: +497117885-2647
Fax: +497117885-52647
Internetadresse: https://www.ssb-ag.de/
Rollen dieser Organisation:
Beschaffer
Organisation, die zusätzliche Informationen über das Vergabeverfahren bereitstellt
Organisation, die einen Offline-Zugang zu den Vergabeunterlagen bereitstellt
Organisation, die den Auftrag unterzeichnet
8.1 ORG-0002
Offizielle Bezeichnung: Vergabekammer Baden-Württemberg beim Regierungspräsidium Karlsruhe
Registrierungsnummer: 08-A9866-40
Postanschrift: Durlacher Allee 100
Stadt: Karlsruhe
Postleitzahl: 76137
Land, Gliederung (NUTS): Karlsruhe, Stadtkreis(DE122)
Land: Deutschland
Kontaktperson: Vergabekammer Baden-Württemberg beim Regierungspräsidium Karlsruhe, Referatsleitung: Ulrich Pelzer-Müller
Telefon: +49721 926-8730
Fax: +49721 926-3985
Rollen dieser Organisation:
Überprüfungsstelle
8.1 ORG-0003
Offizielle Bezeichnung: W2 City 2 GmbH & Co. KG
Größe des Wirtschaftsteilnehmers: small
Registrierungsnummer: DE317083009
Postanschrift: Rosenheimer Straße 40
Stadt: Höhenkirchen-Siegertsbrunn
Postleitzahl: 85635
Land, Gliederung (NUTS): München, Landkreis(DE21H)
Land: Deutschland
E-Mail: widmann@w2-p.de
Telefon: +49 (0) 8102 - 984 95 99
Internetadresse: https://w2-development.de/
Rollen dieser Organisation:
Bieter
Wirtschaftlicher Eigentümer
Offizielle Bezeichnung:  W2 City GmbH & Co. KG; kein tatsächlich wirtschaftlich Berechtigter, nur gesetzliche Vertreter als fiktive wirtschaftlich Berechtigte: Ralf Simon, Frank Widmann
Staatsangehörigkeit des Eigentümers: DEU
Postanschrift: Rosenheimer Straße 40
Stadt: Höhenkirchen-Siegertsbrunn
Postleitzahl: 85635
Land, Gliederung (NUTS): DE21H
Land: DEU
Telefon: +4989543286611
11. Informationen zur Bekanntmachung
11.1 Informationen zur Bekanntmachung
Kennung/Fassung der Bekanntmachung: 0e7207f9-221e-4fa9-b8c6-a638c036df79- 01
Formulartyp: Vorankündigung – Direktvergabe
Art der Bekanntmachung: Freiwillige Ex-ante-Transparenzbekanntmachung
Datum der Übermittlung der Bekanntmachung: 2023-11-22+01:0000:00:00+01:00
Sprachen, in denen diese Bekanntmachung offiziell verfügbar ist: Deutsch
11.2 Informationen zur Veröffentlichung
Veröffentlichungsnummer der Bekanntmachung: 00716492-2023
ABl. S – Nummer der Ausgabe: 227/2023
Datum der Veröffentlichung: 2023-11-24Z

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Rosenfeld
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Rot an der Rot
Rottenburg am Neckar
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Schönau im Schwarzwald
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Schönwald im Schwarzwald
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Schramberg
Schriesheim
Schrozberg
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Schutterwald
Schwäbisch Gmünd
Schwäbisch Hall
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Schwaikheim
Schwanau
Schwendi
Schwenningen
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Seckach
Seebach
Seelbach
Sersheim
Sigmaringen
Sigmaringendorf
Simmersfeld
Simmozheim
Simonswald
Sindelfingen
Singen
Sinsheim
Sinzheim
Sonnenbühl
Sontheim an der Brenz
Spaichingen
Spechbach
Spiegelberg
Spraitbach
Staig
Starzach
Staufen
Stegen
Steinen
Steinhausen an der Rottum
Steinheim am Albuch
Steinheim an der Murr
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Steißlingen
Stetten am kalten Markt
Stockach
Stödtlen
Strassberg
Straubenhardt
Stühlingen
Stutensee
Stuttgart
Stuttgart-Hohenheim
Stuttgart-Vaihingen
Sulz am Neckar
Sulzbach an der Murr
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