Öffentliche Ausschreibung Bremen 2026 Deutschland – Bauarbeiten für Schulgebäude – Mietvertrag mit Bauverpflichtung für den Neubau der 6-zügigen Oberschule Überseestadt 2026-09-23

Deutschland – Bauarbeiten für Schulgebäude – Mietvertrag mit Bauverpflichtung für den Neubau der 6-zügigen Oberschule Überseestadt

1. Beschaffer

1.1.

Beschaffer

Offizielle Bezeichnung: Stadtgemeinde Bremen

E-Mail: vergabe@pd-g.de

Rechtsform des Erwerbers: Lokale Gebietskörperschaft

Tätigkeit des öffentlichen Auftraggebers: Allgemeine öffentliche Verwaltung

2. Verfahren

2.1.

Verfahren

Titel: Mietvertrag mit Bauverpflichtung für den Neubau der 6-zügigen Oberschule Überseestadt

Beschreibung: Gegenstand dieser Ausschreibung ist der Abschluss eines Mietvertrags mit Bauverpflichtung nach Maßgabe der vorliegenden Vergabeunterlagen für den Neu-bau der 6-zügigen Oberschule Überseestadt im Bremer Stadtteil Walle. Der Auftraggeber wird als Mieter einen einheitlichen Mietvertrag mit Bauverpflichtung mit dem ausgewählten Bieter als Vermieter und Grundstückseigentümer schließen. Ziel des Vergabeverfahrens ist die Auswahl eines Investors, der ein wirtschaftlich tragfähiges und gesamtheitlich überzeugendes Angebot für die Realisierung der Oberschule Überseestadt vorlegt. Erwartet wird ein integriertes Gesamtkonzept, das • eine geeignete und genehmigungsfähige Gebäude- und Grundstückslösung, • eine funktional und wirtschaftlich optimierte Planung, • eine belastbare Herleitung des angebotenen Mietpreises mit Festpreischarakter sowie • eine realistische Terminplanung mit garantiertem Fertigstellungstermin umfasst. Das Verhandlungsverfahren dient dazu, die eingereichten Konzepte gemeinsam mit den Bietern hinsichtlich ihrer technischen, wirtschaftlichen und vertraglichen Ausgestaltung weiterzuentwickeln und zu optimieren. Der Auftraggeber als zukünftiger Mieter versteht das Verhandlungsverfahren da-bei als strukturierten und partnerschaftlichen Dialog mit dem Ziel, die bestmögliche Lösung für die langfristige Nutzung der Oberschule Überseestadt zu erzielen. Sichergestellt sein muss durch den ausgewählten Bieter und späteren Vermieter, dass alle technischen und rechtlichen Rahmenbedingungen eingehalten sind, so dass alle Träger öffentlicher Belange die Oberschule auch abnehmen können.

Kennung des Verfahrens: 57e320a8-3c6c-4e9c-8617-64c7844cc652

Interne Kennung: 2026-I-082

Verfahrensart: Verhandlungsverfahren mit vorheriger Veröffentlichung eines Aufrufs zum Wettbewerb/Verhandlungsverfahren

Das Verfahren wird beschleunigt: nein

2.1.1.

Zweck

Art des Auftrags: Bauleistungen

Haupteinstufung (cpv): 45214200 Bauarbeiten für Schulgebäude

Zusätzliche Einstufung (cpv): 45214220 Bau von weiterführenden Schulen

2.1.2.

Erfüllungsort

Land, Gliederung (NUTS): Bremen, Kreisfreie Stadt (DE501)

Land: Deutschland

2.1.4.

Allgemeine Informationen

Zusätzliche Informationen: Von einer Veröffentlichung der Auftragswertschätzungen und Gesamtwerte der Aufträge/Lose wird entsprechend gemäß § 39 Abs. 6 Nr. 2 bzw. Nr. 3 VgV abgesehen.

Rechtsgrundlage:

Richtlinie 2014/24/EU

vob-a-eu -

2.1.6.

Ausschlussgründe

Quellen der Ausschlussgründe: Bekanntmachung, Auftragsunterlagen

Der Zahlungsunfähigkeit vergleichbare Lage gemäß nationaler Rechtsvorschriften: vgl. Auftragsunterlagen

Korruption: vgl. Auftragsunterlagen

Beteiligung an einer kriminellen Vereinigung: vgl. Auftragsunterlagen

Vereinbarungen mit anderen Wirtschaftsteilnehmern zur Verzerrung des Wettbewerbs: vgl. Auftragsunterlagen

Verstoß gegen umweltrechtliche Verpflichtungen: vgl. Auftragsunterlagen

Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung: vgl. Auftragsunterlagen

Betrug: vgl. Auftragsunterlagen

Kinderarbeit und andere Formen des Menschenhandels: vgl. Auftragsunterlagen

Zahlungsunfähigkeit: vgl. Auftragsunterlagen

Verstoß gegen arbeitsrechtliche Verpflichtungen: vgl. Auftragsunterlagen

Verwaltung der Vermögenswerte durch einen Insolvenzverwalter: vgl. Auftragsunterlagen

Täuschung, Zurückhaltung von Informationen, Unfähigkeit zur Vorlage erforderlicher Unterlagen oder Erlangung vertraulicher Informationen zu dem Verfahren: vgl. Auftragsunterlagen

Verstoß gegen die in den rein innerstaatlichen Ausschlussgründen verankerten Verpflichtungen: vgl. Auftragsunterlagen

Interessenkonflikt aufgrund seiner Teilnahme an dem Vergabeverfahren: vgl. Auftragsunterlagen

Direkte oder indirekte Beteiligung an der Vorbereitung des Vergabeverfahrens: vgl. Auftragsunterlagen

Schwerwiegendes berufliches Fehlverhalten: vgl. Auftragsunterlagen

Vorzeitige Beendigung, Schadensersatz oder andere vergleichbare Sanktionen: vgl. Auftragsunterlagen

Verstoß gegen sozialrechtliche Verpflichtungen: vgl. Auftragsunterlagen

Verstoß gegen die Verpflichtung zur Entrichtung von Sozialversicherungsbeiträgen: vgl. Auftragsunterlagen

Einstellung der gewerblichen Tätigkeit: vgl. Auftragsunterlagen

Verstoß gegen die Verpflichtung zur Entrichtung von Steuern: vgl. Auftragsunterlagen

Terroristische Straftaten oder Straftaten im Zusammenhang mit terroristischen Aktivitäten: vgl. Auftragsunterlagen

5. Los

5.1.

Los: LOT-0001

Titel: Mietvertrag mit Bauverpflichtung für den Neubau der 6-zügigen Oberschule Überseestadt

Beschreibung: Die Überseestadt ist einer der Ortsteile in Bremen mit einer ausgesprochen hohen Bevölkerungsdynamik. Im ehemaligen Hafen- und Industriegebiet entstehen weiterhin neue Wohnquartiere, die insbesondere auch von jungen Familien bezogen werden. Dementsprechend steigt auch der Bedarf für Schulplätze beständig. Dabei trifft die Dynamik im Ortsteil auf ein ebensolches Wachstum im gesamten Stadtteil Walle. Aus diesem Grund hat die Stadt Bremen im Stadtteil bereits für zusätzliche Schulen gesorgt. In der Überseestadt hat zum Schuljahr 2020/2021 die Grundschule Überseestadt mit einem Standort im Kellogg-Areal erstmals Kinder aufgenommen. Es fehlt allerdings für die Oberschule Überseestadt ein dauerhaftes Gebäude im Bedarfsbereich und die Stadt Bremen kann im Ergebnis des bisherigen politischen Abwägungs- und Entscheidungsprozesses kein städtisches Grundstück für eine Eigenrealisierung zur Verfügung stellen. Die Grenzen des räumlichen Bedarfsbereichs ergeben sich wie folgt: • Westliche Grenze: Waller Ring/Cuxhavener Straße/Am Waller Freihafen/Marcuskaje • Nördliche Grenze: Bremerhavener Straße/Wartburgstraße/Landwehrstraße • Östliche Grenze: Bundesstraße B 6 • Südliche Grenze: Weserpromenade bzw. Flussufer/Kajelinie zur Weser Mit dieser Ausschreibung wird ein privater Investor gesucht, der ein geeignetes Grundstück im oben definierten, räumlichen Bedarfsbereich zur Verfügung stellt und bei dem die Bereitschaft besteht, dort die Oberschule Überseestadt nach den Vorgaben der Stadt Bremen zu bauen und langfristig (30 Jahre) an die Stadt Bremen zu vermieten. Das Grundstück müsste eine Mindestfläche von grundsätzlich 9.000 Quadratmeter haben – wobei der Investor den Nachweis im Ausschreibungsverfahren erbringen kann, dass das Projekt auch auf einer kleineren, von ihm angebotene Fläche, umgesetzt werden kann. Der beigefügte Mietvertragsentwurf mit Bauverpflichtung ist die Grundlage für die Definition des Vertragsverhältnisses und die Verhandlungsphase. Den Bietern wird die Möglichkeit eingeräumt, mit dem indikativen Angebot Optimierungsvorschläge für das Vertragsverhältnis zu unterbreiten. Diese werden dann Gegenstand der Verhandlungen sein. Das Verhandlungsverfahren ist darauf ausgerichtet, die eingereichten Angebote im Dialog mit den Bietern schrittweise weiterzuentwickeln und zu konkretisieren. Der Auftraggeber begrüßt daher zudem und insbesondere technische, wirtschaftliche und funktionale Optimierungsvorschläge, soweit diese zur Erreichung der Projektziele beitragen. Voraussetzung hierfür ist eine enge und zielgerichtete Abstimmung im Rahmen der Verhandlungsphase sowie die Bereitschaft der Bieter, ihre Konzepte transparent zu erläutern und gemeinsam mit dem Auftraggeber weiterzuentwickeln. Der zur Verhandlung stehende Schulmietvertrag mit Bauverpflichtung sieht ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten der Stadt Bremen vor. Ein Mietkaufmodell ist nicht vorgesehen.

Interne Kennung: 1

5.1.1.

Zweck

Art des Auftrags: Bauleistungen

Haupteinstufung (cpv): 45214220 Bau von weiterführenden Schulen

5.1.2.

Erfüllungsort

Land, Gliederung (NUTS): Bremen, Kreisfreie Stadt (DE501)

Land: Deutschland

Zusätzliche Informationen: Bremen

5.1.3.

Geschätzte Dauer

Laufzeit: 360 Monate

5.1.6.

Allgemeine Informationen

Vorbehaltene Teilnahme:

Teilnahme ist nicht vorbehalten.

Auftragsvergabeprojekt nicht aus EU-Mitteln finanziert

Die Beschaffung fällt unter das Übereinkommen über das öffentliche Beschaffungswesen: nein

Diese Auftragsvergabe ist auch für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) geeignet: nein

5.1.7.

Strategische Auftragsvergabe

Ziel der strategischen Auftragsvergabe: Keine strategische Beschaffung

5.1.9.

Eignungskriterien

Quellen der Eignungskriterien: Bekanntmachung

Kriterium: Andere wirtschaftliche oder finanzielle Anforderungen

Beschreibung des Eignungskriteriums: Nachweis der Verfügbarkeit eines mindestens 9.000 Quadratmeter großen, bebaubaren Grundstücks im oben definierten, räumlichen Bedarfsbereichs im Stadtteil Walle, Ortsteil Überseestadt als Mindestbedingung – wobei der Investor den Nachweis im Teilnahmewettbewerb erbringen kann, dass das Projekt auch auf einer kleineren, von ihm angebotene Fläche, umgesetzt werden kann. Sofern der Bewerber bereits Grundstückseigentümer ist, ist ein entsprechender Grundbuchauszug (nicht älter als sechs Monate), ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurstücks- und Eigentumsnachweis und ein Luftbild mit Flurkarte vorzulegen. Der Bewerber muss aber nicht selbst zwingend Eigentümer des Grundstücks sein – die Bereitstellung des Grundstücks durch Dritte im Rahmen eines Dreiecksgeschäfts oder vergleichbarer vertraglicher Gestaltungen ist zulässig. Dann ist neben einem Auszug aus dem Liegenschaftskataster und einem Luftbild mit Flurkarte eine verbindliche Erklärung des Grundstückseigentümers nebst aktuellem Grundbuchauszug (nicht älter als sechs Monate) vorzulegen. Es sind entsprechende Unterlagen gemäß Ziff. 5.1.2 a des Verfahrensbriefs zu liefern.

Kriterium: Andere wirtschaftliche oder finanzielle Anforderungen

Beschreibung des Eignungskriteriums: Bonitätserklärung eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers, nicht älter als sechs Monate, und zusätzlich Absichtserklärung – auch unter Gremienvorbehalt – eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers, die ausgeschriebene Maßnahme finanziell zu begleiten. Die Erklärung hat durch ein Kreditinstitut oder einen Kreditversicherer zu erfolgen.

Kriterium: Finanzkennzahlen

Beschreibung des Eignungskriteriums: Eigenerklärung über den Gesamtumsatz des Bewerbers in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren, ferner zu Umsätzen, die Leistungen betreffen, die mit den zu erbringenden Leistungen in diesem Ausschreibungsverfahren vergleichbar sind. Sofern ein Unternehmen aufgrund jüngerer Aufnahme der Geschäftstätigkeit noch nicht für drei abgeschlossene Geschäftsjahre Umsatzangaben tätigen kann, wird der Durchschnitt (nur) aus den Geschäftsjahren mit Geschäftstätigkeit berechnet. Bei Bietergemeinschaften/Einsatz von Nachunternehmen werden die jährlichen Unternehmensumsätze addiert. Die Umsätze sind für jedes Mitglied einer Bietergemeinschaft bzw. der vorgesehenen Nachunternehmen jedoch gesondert aufzuführen. Die Vergabestelle fordert als vergaberechtliche Mindestbedingung (Mindeststandards) einen Mindestumsatz in den drei letzten abgeschlossenen Geschäftsjahren von zusammen (kumuliert) insgesamt mindestens 10 Mio. € aus Leistungen, die mit der Maßnahme hier vergleichbar sind. Nachweise und Erklärungen aus anderen Mitgliedstaaten der Europäischen Union sind in einer Übersetzung in deutscher Sprache vorzulegen.

Kriterium: Referenzen zu bestimmten Arbeiten

Beschreibung des Eignungskriteriums: Die vorgesehene Gesamt-Projektleitung weist ihre Fachkunde über mindestens eine Referenz mit folgenden Anforderungen nach: • Projektleitende Verantwortung einer zusammengefassten Leistung (Totalunternehmer, ÖPP, Schlüsselfertigbau oder vergleichbar) in einem Hochbauprojekt mit den Aufgaben (1) verantwortlicher Hauptansprechpartner für den Auftraggeber, (2) Erbringung der Gesamtkoordination der Projektumsetzung (mindestens Planungsleistungen LP 2-5 nach HOAI und der Komplettbauleistung KG 200-500 nach DIN 276) • Projektvolumen (KG 200-700 nach DIN 276) mind. 15 Mio. € (brutto), Zeitraum der vollständigen Leistungserbringung von 2018 bis 2026.

Anhand der Kriterien werden die Bewerber ausgewählt, die zur zweiten Phase des Verfahrens eingeladen werden sollen

Gewichtung (Punkte, genau): 40,00

Kriterium: Referenzen zu bestimmten Arbeiten

Beschreibung des Eignungskriteriums: Die Objektplanung Gebäude weist ihre Fachkunde über mindes-tens eine Referenz mit folgenden Anforderungen nach: • Neubau, Kernsanierung oder Erweiterungsbau (Sektoren: Schulgebäude) • Bauwerkskosten (KG 300 - 400 nach DIN 276) mind. 6 Mio. € brutto • Leistungserbringung mindestens der LPH 2-5 nach HOAI • Zeitraum der Leistungserfüllung von 2018 bis 2026

Anhand der Kriterien werden die Bewerber ausgewählt, die zur zweiten Phase des Verfahrens eingeladen werden sollen

Gewichtung (Punkte, genau): 80,00

Kriterium: Referenzen zu bestimmten Arbeiten

Beschreibung des Eignungskriteriums: Die Fachplanung Technische Anlagen weist ihre Fachkunde (unternehmensbezogen) über mindestens eine Referenz mit folgenden Anforderungen nach – bitte verwenden Sie das Formblatt 10: • Neubau, Kernsanierung oder Erweiterungsbau • Mindestens Planung der Anlagengruppen 1 bis 5 und 8 gem. § 53 HOAI • Bauwerkskosten (KG 400 nach DIN 276) mind. 3 Mio. EUR brutto • Leistungserbringung mindestens der LPH 2-5 nach § 55 HO-AI • Zeitraum der Leistungserfüllung von 2018 bis 2026

Anhand der Kriterien werden die Bewerber ausgewählt, die zur zweiten Phase des Verfahrens eingeladen werden sollen

Gewichtung (Punkte, genau): 30,00

Kriterium: Referenzen zu bestimmten Arbeiten

Beschreibung des Eignungskriteriums: Das Bauunternehmen weist seine Fachkunde über mindestens eine Referenz mit folgenden Anforderungen nach: • Neubau, Kernsanierung oder Erweiterungsbau • Auftragsvolumen (KG 200-500 nach DIN 276) von mind. 15 Mio. EUR brutto als Generalunternehmer, Totalunternehmer, ÖPP-Partner oder als Auftragnehmer im Schlüsselfertigbau, mindestens mit Übernahme der Komplettbauleistung • Zeitraum der vollständigen Leistungserbringung von 2018 bis 2026

Kriterium: Referenzen zu bestimmten Arbeiten

Beschreibung des Eignungskriteriums: Das Unternehmen, das den Gebäudebetrieb verantwortet, weist seine Fachkunde über Referenzen mit folgenden Anforderungen nach: • mind. 2.000 m² NUF bewirtschaftete Fläche • Erbringung technischer sowie infrastruktureller Gebäudemanagementdienstleistungen • Vertragslaufzeit von mind. 2 Jahren im Zeitraum von 2019 bis 2026

Informationen über die zweite Phase eines zweiphasigen Verfahrens:

Mindestzahl der zur zweiten Phase des Verfahrens einzuladenden Bewerber: 3

Höchstzahl der zur zweiten Phase des Verfahrens einzuladenden Bewerber: 3

Das Verfahren wird in mehreren aufeinanderfolgenden Phasen durchgeführt. In jeder Phase können einige Teilnehmer ausgeschlossen werden

5.1.10.

Zuschlagskriterien

Kriterium:

Art: Preis

Bezeichnung: Mietzins

Beschreibung: Die Mietzinskalkulation hat zwingend entsprechend des beigefügten Preisblatts zu erfolgen. Die Wirtschaftlichkeit des Projektes ist für die Stadt Bremen von entscheidender Bedeutung. Es wird im Rahmen einer Gesamtbetrachtung die wirtschaftliche Attraktivität des Mietangebots im Ganzen bewertet. Maßstab ist also nicht ausschließlich der angebotene Mietzins, sondern auch die Höhe der umlagefähigen Betriebskosten sowie der Umgang mit nicht umlagefähigen Betriebskosten des Technischen Gebäudemanagements, des Infrastrukturellen Gebäudemanagements und des Übergeordneten Gebäudemanagements gemäß Schnittstellenliste Betrieb und Instandhaltung.